Главная База недвижимости Аренда квартир Загородные дома Земельные участки Наши услуги О компании

Квартира в собственности менее трех лет

В последнее время многие объявления о продаже недвижимости публикуются с пометкой «квартира в собственности менее трех лет», которая указывает на особенность, значительно усложняющую процесс купли-продажи.

Дело в том, что в соответствии с 220 статьей Налогового кодекса с доходов от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности более трех лет, налог не взимается. Обратно, если имущество находилось в собственности менее данного срока, то доход соответствующим образом должен быть задекларирован, а налог с него уплачен. Многим владельцам квартир такая ситуация кажется неприемлемой, и они всеми силами пытаются обойти установленную норму.

Моментом начала отсчета трех лет считается регистрации договора в Росреестре (ранее организация имела название ГБР). В том случае если покупка осуществлялась на первичном рынке, то искомые три года начинают отсчитываться только после получения свидетельства о регистрации прав собственности. Разумеется, дом должен быть прежде сдан государственной комиссии. Важно запомнить, что для любых сделок не выплата денежных средств за недвижимость, а именно регистрация прав является точкой отсчета.

Отдельно следует сказать о получении наследства. В данном случае правила несколько иные: считается, что квартира принадлежит наследнику со дня открытия наследства, а момент его фактического принятия и регистрации права собственности не так важны.

Достаточно интересные и необычные варианты могут сложиться при долевой собственности, даже тогда, когда собственником является одно лицо. Если квартира принадлежит двум людям, один владеет своей долей более трех лет, а другого она в собственности менее трех лет, то в таком случае при продаже недвижимости первый освобожден от уплаты налогов, а второй нет. Может сложиться и крайне странная ситуация. Так, например, владея частью квартиры, человек приобретает другую ее часть в собственность или получает по наследству, тогда продавая всю квартиру, он освобождается от налога только для одной доли, налог с другой, которая в собственности менее трех лет должен быть выплачен в полном объеме.

Размер выплат указан в Налоговом кодексе РФ. Доход физического лица от продажи недвижимого имущества облагается налогом в 13%. Следует заметить, что речь идет именно о доходах, а не о стоимости квартиры, поэтому налогооблагаемую базу можно существенно уменьшить, указав весь список понесенных расходов, главным из которых является цена, заплаченная за недвижимость или вложенная в ее строительство. Если приобретенная квартира была без отделки сюда же можно включить и затраты на ремонт и оснащение. Главное, чтобы указанные продавцом расходы подтверждались договорами, чеками, выписками и т.д.

Если продавец не имеет возможности подтвердить свои расходы он может рассчитывать на получение налогового вычета. Такая ситуация возникает, например, при получении наследства. Размер суммы, с которой не взимается налог, равняется одному миллиону рублей. Допустим, недвижимость продана за 5 миллионов, тогда ввиду налогового вычета облагаться налогами будут только 4 миллиона, что, конечно, не станет сильным послаблением. Надо сказать, что вычет в один миллион относится к самой недвижимости, а не к ее владельцам. То есть, если владельцев несколько они имеют право на совокупный налоговый вычет в один миллион, а не каждый по отдельности. Также важным является то, что любой гражданин имеет право на налоговый вычет лишь один раз за налоговый период. В случае если за год человек продает сразу несколько объектов недвижимости, то лишь на одной из сделок он может рассчитывать на послабление.

Что лучше выбрать из возможностей предоставляемых Налоговым кодексом обычно очень легко подсчитать. При нынешних высоких ценах на недвижимость, особенно в крупных городах, лучшим вариантом, конечно, будет подтвержденный перечень расходов. Однако, если стоимость недвижимости менее одного миллиона, то вполне достаточно будет и налогового вычета.

Часто участникам сделки недостаточно законных альтернатив по уменьшению налогооблагаемой базы и цена на квартиры находящиеся в собственности менее трех лет искусственно занижается. Обычно в договоре указываются суммы менее одного миллиона рублей, а на остальную часть реальной стоимости квартиры пишутся расписки. Рискуют при этом и продавец и покупатель. Например, если продавец решит через суд аннулировать сделку, а суд в свою очередь встанет на его сторону, то покупателю он должен будет вернуть именно ту сумму, что была указана в договоре. Чтобы обезопасить себя от такого сценария покупатель и требует расписку на получение от него остальной части денег. Пострадает покупатель и если соберется продавать квартиру в ближайшие три года, так как не сможет подтвердить реальный расход при покупке. Риски продавца связаны в основном с работой налоговых органов, на случай если они заинтересуются низкой суммой сделки.

Для получения вычета или уменьшения налогооблагаемой базы необходимо обратиться в районную налоговую инспекцию и подать декларацию. Для уменьшения базы следует приложить все документы подтверждающие ваши расходы.