Рост продаж в апарт-отелях
Еще в советское время никаких апартаментов не было и в помине, как и частной собственности на жилье – практически все принадлежало государству. С начала 90-х годов ситуация в стране кардинально поменялась и то, что было государственным перешло в частные руки. В-первую очередь это коснулось, конечно, жилой недвижимости. Приватизировались хрущевки, брежневки и даже комнаты в коммунальных квартирах. Все новое строительство практически стало частным. Апартаменты как специфический вид жилья более распространен в Москве – в Санкт-Петербурге такой тип не был популярен. Зато за последние два года объем предложения вырос более чем на 40%. Причем это не простые апартаменты, а инвестиционные проекты с целым набором услуг от управляющих компаний. Услуги походят на те, что обычно предоставляются гостиницами: сюда входят и уборка номеров, и приготовление пищи и многое другое. Регистрацию права собственности так же, как и на обычное жилье можно осуществить, подав документы в районный многофункциональный центр или напрямую в Росреестр. Иногда управляющие компании берут на себя даже услуги по сдаче в аренду таких помещений, при этом собственники получают основной процент. Таким образом, приобретение апартаментов становится скорее инвестиционным проектом, нежели выбором квартиры именно для себя.
Роста продаж апартаментов без набора дополнительных услуг в городе не наблюдается. Возможно такая ситуация связана с постепенным уходом с рынка гостиничных услуг хостелов – на замену им и придут новые виды отелей, тем более что Петербург становится полноценным туристическим центром, а значит спрос на временное жилье продолжит расти. Разумеется, стандартная аренда квартир или ее посуточная разновидность не подходят для туриста, тем более иностранного, для которого важно обслуживание и желателен персонал со знанием языка.
Квартиры по нашему законодательству относятся, естественно, к жилым помещениям, а вот апартаменты к коммерческим. На схеме продаж это обстоятельство сказывалось не так сильно: также заключались договоры ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. Ключевой датой становится 1 июля 2019 года – обновленный 214 закон требует от застройщиков перехода на эскроу-счета. Поменять кардинально рынок строящегося жилья новый закон не сможет, но весомые изменения все-таки неизбежны. Большие проекты, требующие серьезного инвестирования, получать деньги от дольщиков, как это было раньше, не смогут, соответственно придется плотнее работать с банками.
Дополнительные трудности возникнут у застройщиков, специализирующихся исключительно на коммерческих объектах, и не имеющих в своем портфеле достаточного объема сданного жилья. Связано это с тем, что новый закон требует опыта работы на рынке жилищного строительства не менее трех лет, а также сданных проектов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров – если компания работала только с нежилыми объектами, то необходимого багажа для дальнейшей работы по 214 закону у нее просто не найдется. Рассчитывать исключительно на продажи не смогут и более опытные строители – потребуется дополнительное инвестирование.
Также с первого июля под запрет попадают не имеющие классификации апарт-отели с количеством номеров свыше 50. При этом данная классификация для многих уже построенных объектов просто не подходит: минимальная площадь номеров-студий должна быть выше 25 квадратных метров, обычные номера должны обладать площадью не меньше 40 квадратных метров. Как мы знаем, очень многие студии не дотягивают до минимального порога по площади, а значит, такие объекты в качестве гостиниц использовать будет запрещено, хотя, это обстоятельство не должно помешать собственнику самому сдавать свою частную площадь. Если же собственник сам проживает в приобретенном помещении, то никакой классификации для него лично не требуется.
Заточенные на туристический рынок инвестиционные проекты с ужесточившимся законодательством могут серьезно потерять в доходности. Многие дольщики покупали квадратные метры в апарт-отелях не для себя лично, а именно под сдачу в аренду в надежде на постоянный неплохой доход. Многие застройщики обещали покупателям свыше 15% процентов годовых. Теоретически такой процент возможен, но, во-первых, необходимо соответствовать новым нормам, во-вторых, выйти на такой уровень можно только при профессиональном управлении недвижимостью и, то только через несколько лет после сдачи объекта.
Обычные посуточные варианты
Многие из существующих апарт-отелей могут не пройти классификацию по уровню предоставляемого сервиса, а улучшение качества обслуживания, безусловно, повысит и расходную часть. Если взглянуть со стороны съемщика, которому необходимо на несколько дней остановиться в городе, то выбор между посуточной арендой обычной квартиры и отелем очевиден. На фотографиях ниже показано, как может выглядеть квартира с постоянно меняющимися хозяевами.
Так обычно выглядит санузел
А в таком виде можно найти кухонную технику
А это уже напольное покрытие – в данном случае перед нами линолеум
В номерах же, при должном внимании, достаточно чисто и даже уютно; последнее, впрочем, зависит от звездности отеля и его расположения. Но линолеума, грязной плиты и испорченного санузла в хороших апартаментах не будет. Риски попасть на долгострой остаются, хотя можно понадеяться на дополнительную проверку со стороны банков, которые станут инвесторами проекта. Доходность свыше 20% в год маловероятна и служит только для привлечения внимания, 10% годовых более реалистичная цифра. Основным источником дохода отелей являются туристы, Санкт-Петербург, как один из самых привлекательных центров страны, в этом плане подходит, наполняемость лучших апартов доходит до 80%.
Если говорить об апартаментах как о собственном жилье, то здесь останутся все те же хорошо известные проблемы: невозможность получить постоянную регистрацию, более высокий налог и отсутствие минимального набора дополнительных функций, который обязан обеспечить застройщик жилого дома, в том числе это касается и парковочных мест. Особенно неудобным постоянное проживание в коммерческой недвижимости является для семей с детьми.
Оставить отзыв или комментарий
