Переход первичного рынка на новые правила
Рынок первичного жилья меняется до неузнаваемости, причиной служит переход всех новых и части старых проектов на новый тип финансирования – проектное финансирование. Продажа квартир будет при этом также осуществляться по договорам долевого участия, но теперь с использованием эскроу-счетов, что лишает застройщиков непосредственного притока денежных средств от дольщиков. Внесение изменений в 214 ФЗ повлияет на устоявшуюся схему работы, что в свою очередь может привести к росту цен на первичном рынке, причем рост цен способен, по мнению экспертов в области строительства, перейти отметку в 20 процентов. За ростом стоимости квадратного метра на первичном рынке ожидается рост и на вторичке: действительно, если дорожает новое, еще не построенное жилье, то почему квартиры на вторичном рынке должны оставаться в предыдущих ценовых рамках. Иными словами новые законодательные инициативы способны вызвать рост цен на любую жилую недвижимость и сделать ее менее доступной для покупателей.
Серьезным изменениям в 2019 году подвергнется и ипотечное кредитование – основное направление на ужесточение условий по ипотечному кредитованию. Сумма первоначального взноса будет увеличена, также наличие сертификата на получение материнского капитала не станет спасательным кругом при низком доходе. В сфере элитного и бизнес жилья тоже ожидается ужесточение правил: многие покупатели не могут подтвердить свой высокий доход соответствующими документами, а значит, число сделок с привлечением ипотечных средств сократится. Данная тенденция уже легко просматривается, и о ней говорят как представители застройщиков, так и банки. Еще одним нововведением может стать ограничение по долговой нагрузке: теперь она не должна будет превышать 50 процентов от доказанных доходов участника сделки. Это, разумеется, уменьшит общую сумму, на которую может рассчитывать заемщик. Регистрация вполне может обойтись без участия нотариуса или юриста, но получить предварительную консультацию все-таки желательно.
Новый вид взаиморасчетов
Счета эскроу вводятся с 1 июля 2019 года, а к 1 октября все проекты договора должны заключаться только по новой схеме. Вопрос в том, что будет с уже строящимися проектами, и как вести себя дольщикам заключившим договор по старым правилам. Ответы на эти вопросы дало Министерство строительства и ЖКХ. Необходимо соответствие определенным параметрам, к которым относятся степень готовности объекта и количество проданных помещений: готовность должна составлять не менее 30 процентов, а количество проданных площадей не менее 10 процентов. Если застройщик сможет подтвердить попадание в данные рамки конкретного проекта, то ему разрешат продолжить работу по старой схеме с привлечение средств дольщиков, но только по данному дому. То есть все проекты должны получить заключение о строительной готовности, а также доказать, что более 10 процентов площадей уже выкуплены. Без вышеперечисленных заключений и справок регистрация новых долевых договоров станет невозможной.
Жилой комплекс в Пушкинском районе
Монополизации ипотечного рынка по конкретному проекту произойти не должно: открыть счет эскроу можно будет и в другом банке, не участвующим в строительстве. С другой стороны банкам, осуществляющим проектное финансирование, выгоднее открывать счета клиентам, приобретающим квартиру в доме, строящемся на деньги данного банка. Ставка по проектному финансированию держится в среднем выше 10 процентов, по мнению части экспертов с использованием новой схемы ставка может снизиться на несколько процентов.
Времени на оформление сделки с открытием счета тратится больше, чем на оформление договора ДДУ по старым правилам. Скорее всего, это лишь первоначальный этап и в будущем работа по новой схеме будет доведена до автоматизма. В целом схема выглядит так: клиент (он же покупатель) заключает договор долевого участия с застройщиком и открывает в банке эскроу-счет. Строительная компания информирует указанный клиентом банк о заключенном договоре, банк осуществляет регистрацию договора, и только после этого на вновь открытый счет перечисляется необходимая сумма. Сможет ли участник долевого строительства сам выбирать отделение банка остается открытым вопросом, возможно застройщики будут настаивать на открытие счета именно в том банке, который осуществляет финансирование проекта. Пока остается непонятным объем регулирования сверху, и какого результата сможет добиться данное регулирование. По идее, каждый банк в таких условиях должен предлагать одинаковые условия.
В ближайшее время возможен существенный рост продаж квартир по переуступке, так как многие компании рассчитываются с подрядчиками бартером, то есть теми самыми строящимися квадратными метрами. Возможен и выкуп части квартир самим застройщиком для преодоления планки в 10 процентов; как мы уже говорили, это необходимо для того, чтобы иметь возможность до определенного времени работать по старым и проверенным условиям – получать деньги непосредственно от дольщика. Эти метражи в итоге пойдут в продажу по договорам переуступки, что на какой-то период времени поможет даже остановить надвигающийся рост цен на первичном рынке.
Изменения здесь и сейчас
На момент августа 2019 года каких-либо революционных изменений, если смотреть со стороны покупателя, не происходит: большая часть уже начатых проектов теми или иными способами смогут остаться в рамках прежних условий и подогнать свои дома под выставленные Министерством строительства критерии. Зато квадратные метры всех проектов, появившихся на рынке после 1 июля, должны реализовываться по новым правилам.
Новые дома, попадающие под изменения
Переход на проектное финансирование – это неизбежное повышение цен для конечного покупателя. Смягчить ситуацию временно смогут продажи по переуступке, но надолго удержать рост цен эта опция не сможет. Другим и более надежным сдерживающим фактором станет ограниченная нынешней экономической ситуацией платежеспособность населения, в связи с чем, прогнозируется уменьшение компаний в строительной области. Еще одним интересным фактором станет попытка сократить строительный цикл – чем быстрее построится дом, тем быстрее можно вернут кредит банку. С одной стороны это, конечно, хорошо – ведь любой долгострой становится камнем на шее у строителей, с другой стороны, чтобы сдать объект раньше компании могут прибегнуть к различным ухищрениям, например, сократить количество предложений с полной чистовой отделкой.
Также эксперты предрекают увеличение доли типовых проектов, которые требуют минимального времени для возведения. Последнее, безусловно, скажется на качестве новых домов, а созданное по индивидуальным архитектурным проектам жилье останется недоступным для обычного покупателя. Следует учесть и еще один фактор: репутация застройщика всегда являлась отправной точкой для клиента, теперь также необходимо задумываться над надежностью банка, где клиент собирается открыть эскроу-счет. Говорить о результатах нововведений можно будет только после нескольких лет работы – к новым условиям необходимо привыкать и строителям и банкам, и конечному покупателю, желающему за счет долевого участия решить квартирный вопрос.
Оставить отзыв или комментарий
