Договор мены вместо продажи
Общее количество сделок на вторичном рынке недвижимости по договорам мены составляет в России около 10%. Большая часть сделок, конечно, проходит по стандартным договорам купли-продажи. В чем различие между этими двумя формами, каковы преимущества обмена и в каких случаях имеет смысл использовать обмен?
Первым и главным недостатком обмена является подбор встречного и равнозначного варианта. Ведь найти нужно вариант который устроит и вас, и того с кем вы совершаете обмен. Длинные цепочки здесь не работают. Мало того, что желающих обменять квартиру гораздо меньше, чем желающих продать, так и квартиры должны полностью устраивать обоих участников договора. При продаже первый покупает недвижимость у второго, второй на эти средства приобретает жилье у третьего и так далее, а при мене участвуют только две стороны. Вторым недостатком является наличие тех же правил, что и при договоре купли-продажи: в случае если стоимость обмениваемой жилплощади более миллиона рублей, а в собственности она менее трех лет, то придется заплатить подоходный налог в размере 13%. Также требуется согласие супругов, а если есть несовершеннолетние, то согласие необходимо и от органов опеки.
При обмене квартир обычно обходятся без денег, хотя возможна и доплата одной из сторон. После заключения сделки требуется регистрация права собственности. Договор можно составить и в простой письменной форме, но лучше прибегнуть к услугам нотариуса. Важно, что подоходный налог платится только в случае неравнозначных квартир. Налог берется с разницы в цене между недвижимостью. Так, если одна квартира стоит 10, а другая 8 миллионов рублей, то разница составит 2 миллиона, она и будет облагаться налогом. При равной стоимости никаких отчислений по закону не требуется.
Договор мены легче расторгнуть через суд. Одна из сторон сделки может посчитать свою недвижимость более дорогой и впоследствии для разрешения проблемы обратиться в суд. Если будет принято решение о расторжении договора, то участники сделки вернутся в положение до совершения сделки, и каждый получит назад свое жилье. Когда стоимость не прописана в договоре, квартиры считаются равноценными. Для совершения сделки потребуется письменное согласие собственников, документы на право собственности обеих сторон, договор мены в письменной форме и квитанция об уплате госпошлины.
Для первичного рынка такие схемы не подходят: стать владельцем квадратных метров в новостройке можно только по договорам жилищно-строительного кооператива или договорам долевого участия. Продать или обменять свои метры можно только после сдачи объекта и регистрации прав собственности, если дом еще не построен, то речь идет о переуступке. Также обмен несовместим с ипотекой, хотя возможно в теории получить другие виды кредита и в дальнейшем воспользоваться полученными деньгами при доплате.
Выбор между вторичным жильем и новостройкой сводится не только к оценке рисков при покупке строящейся недвижимости. Покупая квартиру на вторичном рынке, вы сразу после косметического ремонта можете переехать в обжитой район. Если же заключается договор долевого участия, то необходимо ждать сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию. Кроме этого, когда застройщик не предлагает чистовой отделки, еще несколько лет соседи будут производить ремонт. Многие проекты бюджетного класса строятся по принципу комплексного освоения территории. Тут, разумеется, есть и свои плюсы: новые инженерные коммуникации, вместе с домами появляется и своя инфраструктура для нового микрорайона. Минусов, однако, ничуть не меньше. Так, когда вы стали владельцем доли в корпусах первых очередей, переезжать вам придется на стройку, и долгое время под вашими окнами будет работать техника и строители. Дома в таких районах однотипные, часто многоэтажные дома расположены друг к другу вплотную. Первым этапом реализации подобных проектов становится вырубка всей зелени в округе, что делает вид района еще более мрачным. Наибольшим риском для дольщика является перенос застройщиком сроков сдачи.
Подобное жилье в массовом порядке возводится в Приморском, Невском и Выборгском районе города. Как пример можно привести Северную долину: здесь есть все атрибуты бюджетного жилья. Однотипные многоэтажные корпуса, недостаток парковочных мест, невысокое качество строительных работ и, главное, огромное число жителей. С другой стороны по своей стоимости за уже готовое жилье такие проекты вне конкуренции. Курортный район и города Петергоф и Пушкин относятся к элитным пригородам. В основном тут идет малоэтажное строительство, а цены уступают только центральным районам. А вот вторичка здесь стоит не так дорого и способна конкурировать с новостройками.
Пушкинский район включает в себя и поселок Шушары, который относится именно к территориям массовой бюджетной застройки. Недорогие квартиры, но с улучшенной планировкой и большими кухнями. Такое же жилье появляется в Мурино, однако поселок пока находится вне города. Домам бизнес-класса тут не место, они либо появляются на месте ветхого жилья в центре, либо в благоустроенных пригородах. Свободные места для крупных проектов есть в западной части Васильевского острова на намывных территориях. Крестовский остров держит первое место в Санкт-Петербурге по стоимости квадратного метра, большая часть возведенного за последние годы жилья соответствует премиальному классу.
Договора долевого участия заключаются согласно 214 ФЗ. Закон регулирует действия связанные с привлечением денежных средств для участия в долевом строительстве. По закону компания застройщик обязана иметь право собственности или аренды на земельный участок, на котором производится строительство многоквартирного дома, а дольщики обязуются внести предусмотренные договором денежные средства. Для реализации еще не построенной недвижимости используется переуступка. Свою долю в общем имуществе обменять нельзя, можно только продать. Но когда заходит речь о зарегистрированном праве собственности, у владельца появляется выбор, и он может решить какой тип договора в данной ситуации лучше. Точно также все сказанное относится и к загородной недвижимости.
Оставить отзыв или комментарий
