Главная База недвижимости Аренда квартир Загородные дома Земельные участки Наши услуги О компании

Старая квартира в зачет новой

На первичном рынке недвижимости завоевывает новые позиции схема, уже применяемая в других областях, например, при покупке автомобиля. Речь идет о такой сделке как «старая квартира в зачет новой». Суть ее на первый взгляд очень проста: отдать свою старую квартиру компании застройщику и получить в обмен новую. Для того чтобы понять кому подходит эта программа и в чем ее плюсы и минусы следует разбираться в тонкостях внимательнее.

Схема «старая квартира в зачет новой» в общих чертах выглядит так: покупатель, желающий приобрести жилье в новом доме, обращается к застройщику и выбирает квартиру. Данная недвижимость резервируется для клиента, при этом ее цена фиксируется. Продажей старой квартиры занимается агентство-партнер застройщика, комиссионные риэлтора оплачивает также строительная компания. Задача агентства реализовать недвижимость по рыночной цене.

Стоимость квартир на вторичном рынке сравнима с новостройкой и выше, чем в строящемся доме. Поэтому желающих избавится от старого жилья и получить новое достаточно, ведь и качество недвижимости новых домом в большинстве случаев существенно превышает таковое в советских постройках. В качестве старого жилья передаются застройщику не только отдельные квартиры, но и комнаты. Разумеется, что не каждая сделка отвечает программе по зачету вторичного жилья, и многие клиенты от нее отказываются. Во-первых, участвуя в программе по замене старой квартиры, человек лишается возможности самостоятельно выбирать агентство недвижимости, и вынужден ограничиваться партнерами строительной компании. Во-вторых, покупать квартиру в проекте, находящемся на стадии котлована может далеко не каждый. Жилье у покупателя в большинстве случае одно, а ютиться на съемных квартирах желания нет, потому наиболее востребованы дома со скорым сроком сдачи. В этом случае покупатель имеет возможность почти сразу переехать в новую квартиру.

Условия программы постепенно меняются, становясь привлекательней для клиентов. Например, раньше в таких сделках не участвовали банки, сейчас банкиры стали осознавать перспективность направления, и на рынке появляются новые предложения уже с участием банковских структур. Главной же проблемой остается невозможность многих семей покинуть квартиру до тех пор, пока их новая квартира не станет пригодной для проживания. Стоит учесть, что официально заявленные сроки сдачи новостройки очень часто отличаются от реальных, и желание обменять квартиру у покупателей сходит на нет. Решение нашлось и для этой проблемы: клиент получает ипотечный кредит в банке, но при этом и дальше живет в квартире, находящейся теперь в залоге у банка, до сдачи дома в эксплуатацию. И только после переезда в новую недвижимость, продает вторичное жилье. Полученные деньги идут на погашение кредита.

Еще одной важной проблемой является необходимость продать квартиру в весьма сжатые сроки. Иногда отводится только 3-4 месяца. Реализовать недвижимость можно, конечно, и за такой короткий срок, но вот цену придется существенно снизить. Некоторые застройщики и банки, понимая, что отпугивают огромное количество клиентов такими кабальными условиями, устанавливают более приемлемые сроки от 6 до 9 месяцев.

По заверениям банкиров стоимость имеющейся недвижимости у клиента не играет ключевой роли для принятия решения. По-прежнему, главным фактором для одобрения ипотечного займа остается подтвержденный доход. Кроме того необходимо иметь определенные накопления, так как и у банков, и у большинства строительных компаний программами предусмотрен первоначальный взнос в 10% от стоимости квартиры. Поэтому новая схема кредитования останется недоступной для семей без накоплений и с низким доходом.

Для кого подойдет схема по зачету вторичного жилья? Если сделать расчеты, используя ставки наиболее популярных программ кредитования, то получится, что в том случае, когда разница в цене между продаваемой и приобретаемой квартирой невелика, данная схема прекрасно работает и экономит деньги клиента, даже если взять во внимание тот факт, что придется временно снимать жилье. В любом случае это выгоднее платить проценты с недостающей суммы, чем ежемесячно переплачивать за полный кредит. Но, если разница в стоимости недвижимости велика, то зачет теряет свою привлекательность. Ежемесячные платежи при зачете и без него относительно друг друга будут отличаться не сильно. Экономия будет и при таком варианте, но ради нее оказаться на съемной квартире захочет не каждый.