Проверка квартиры на чистоту

Очевидной необходимостью при покупке квартиры является ее проверка на чистоту. Необходимо проверить право продавца на совершение сделки по продаже, также необходимо получить на руки список всех жильцов, когда-либо проживавших в данной квартире. Кроме этого необходимо установить не находится интересуемая недвижимость в залоге у банка: здесь вовсе необязательно речь идет о невыплаченной ипотеке – вполне возможно под залог жилья в банке был взят кредит на достаточно большую сумму. К этому следует добавить проверку коммунальных платежей, задолженность по которым может оказаться весьма внушительной. Особенно стоит присмотреться к несовершеннолетним владельцам: ведь если они имеют долю в квартире, то обязательным условием для сделки является разрешение от местных органов опеки, в противном случае, когда сделка проведена без данного разрешения, она может быть признана судом недействительной. Хотя с опекой за последние годы стало несколько легче: как при оформлении сделки у нотариуса, так и при подписании договора в простой письменной форме, разрешение потребуется в обязательном порядке. Нотариус просто-напросто затребует бумагу из органов опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку и вернет поданные через МФЦ документы.

С чем в первую очередь следует ознакомиться при покупке понравившегося жилья? Для начала необходимо ознакомиться со всеми собственниками квадратных метров – как мы уже сказали, в первую очередь надо обратить внимание на несовершеннолетних и недееспособных (частично дееспособных) владельцев. Разрешение на продажу их долей может выдать только инспектор органов опеки и попечительства, без его согласия проведение сделки невозможно. В некоторых случаях родителей или опекуном даже приглашают на специальную комиссию в районный отдел, где им необходимо доказать, что права их детей не будут ущемлены. Это означает необходимость равнозначной покупки: продать трехкомнатную квартиру, принадлежащую ребенку, а взамен купить однокомнатную не получится. У комиссии будет еще целый ряд вопросов, на который необходимо дать соответствующие ответы, в противном случае разрешение просто не выдадут.

Проверка всех жильцов

Список жильцов зарегистрированных, или как раньше говорили прописанных, на продаваемой жилплощади узнается из формы №9. Одной формы №9 недостаточно – она не дает полной информации, хотя и обязательна при купле-продаже. Есть еще и другие формы, знакомство с которыми покупатель просто обязан совершить до начала каких-либо действий – речь идет об архивной форме №9 и форме №12. Архивная девятка позволяет получить список жильцов не только на данный момент времени, но и за всю долгую историю квартиры, а форма №12 позволяет узнать о снятых с регистрации, среди которых могут быть лица особой категории. Что можно узнать из этих форм? Например, нет ли снятых с учета граждан, проходящих на данный момент военную службу по призыву или несовершеннолетних.

Этот дом прошел капитальный ремонт, и сейчас в нем никто не живет. Дом с большой историей

Есть и еще одна особенность, прописанная в законодательстве. Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи, имеют пожизненное право пользования помещением, даже если они не имеют в собственности никакой доли. Как поступать в таких случаях? – в договоре купли-продажи обязательно оговаривается снятие с регистрации всех жильцов независимо от того являются они совладельцами участвующей в сделке недвижимости или нет.

Сейчас большую часть информации можно получить на официальном сайте Росреестра, но это еще не гарантия того, что сделка пройдет без сюрпризов. Насколько можно положиться на агентов по недвижимости вопрос открытый. Агентства, как и все другие организации, различаются. Если в одном агентстве постараются предусмотреть все возможные варианты и досконально проверить историю объекта, то в другом ограничатся формальной проверкой и удовлетворятся представленными формами от владельца, в то время как все силы будут уходить на убеждение клиента скорее согласиться на сделку. Иногда доходит до смешного: риэлтор уверяет своего клиента, что на невзрачную, без должного ремонта, квартиру выстроилась целая очередь покупателей и, если, сегодня же не будет внесен залог до определенного времени то лакомый объект недвижимости уйдет другому счастливейшему покупателю. Собственно такой подход это не что иное, как обычный агрессивный маркетинг – говорить в таком случае о качестве работы не приходится, однако, правильный выбор агентства тема для отдельной статьи.

Приобретаемая квартира вполне может находиться в залоге у банка: такую сделку, конечно, ни нотариус, ни Росреестр не пропустят. Закрыть долг перед банком, выплатив полную сумму вместе с процентами, должен продавец, но иногда долг выплачивает покупатель, а с продавца берется расписка о том, что он получил необходимую сумму денег и обязуется сразу после снятия обременения продать квартиру новому кредитору. Чаще всего в банк закрывать долги продавец и покупатель идут вместе. Необходимо с продавца потребовать справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам, документ выдает управляющая компания. Кстати, эта бумага еще не гарантирует отсутствие долгов: часто встречаются случаи, когда в счет не включается электричество, а иногда и горячая вода с отоплением. Поэтому квитанции на оплату вместе с чеками следует проверять внимательно – платить, если что, придется уже новым хозяевам. Есть еще вариант судиться с предыдущим хозяином, но это весьма существенные временные и нервные затраты – если задолженность не превышает разумных пределов, то легче просто оплатить.

Всегда с особой настороженностью следует относиться к продаже недвижимости по доверенности, особенно если в качестве объекта торга выступает простое жилье. Любую доверенность необходимо проверять по реестру доверенностей, сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Простого наличия доверенности недостаточно, необходимо чтобы все права были явно прописаны. Доверенность должна позволять не только ставить подпись под договором купли-продажи, но также и осуществлять множество других действий. При выполнении всех условий необходимо будет подписать акт приема-передачи, а значит, таким правом должен обладать продавец.

Срок действия всех справок, выписок и форм ограничен – это тоже следует учитывать. Документы, выданные несколько месяцев назад, могут не отражать действительность на момент совершения сделки. За прошедшее с момента выдачи время ситуация вполне могла измениться, например, были прописаны новые жильцы и т.д. Также важным документом является технический паспорт, в нем указываются границы по периметру жилого помещения и расположение внутренних перегородок. Если что-то находится не на своем месте, то это означает незаконную перепланировку. Когда несущие стены не затронуты, то ничего особо страшного в этом нет, но узаконить новую планировку или привести к прежнему виду новому владельцу придется, платя из собственного кошелька.

В этом доме могут быть зарегистрированы жильцы с пожизненным правом пользования. Многоквартирный дом с жильцами

Отдельную категорию риска представляют собой сделки по переуступке. Эта сделка по продаже еще не приватизированной квартиры в строящемся доме. Тут возможны и долги по ипотеке, и опасения по финансовому состоянию застройщика, зато объекты очень привлекательны по цене и могут стоить на 10% или 15% дешевле. Несколько лет назад переуступка вызывала недоверие не только у клиентов, но и у риэлторов, и далеко не каждый из них брался за продажу объекта. На сегодняшний день сделки по переуступки стали обычной рутиной и не вызывают оторопь ни у покупателя знакомого с рынком недвижимости, ни у риэлтора. С осени 2019 года количество предложений по переуступке резко вырастет, и это будет связано с новыми правилами на первичном рынке, главными их которых являются переход на проектное финансирование и эскроу-счета.

Итак: покупателю необходимо проверить продавца и приобретаемый объект недвижимости. Первое, что требуется проверить – полномочия продавца на совершаемую им сделку. Необходимо участие всех собственников, либо нотариально заверенные доверенности от них. В случае если среди собственников есть лица находящиеся под опекой, разрешение на отчуждение имущества от органов опеки. Также неплохо было бы проверить наличие исполнительных производств и судебных дел, большого труда, с учетом наличия всей информации на официальных сайтах, это не представляет.

Проверка квартиры сводится к внимательному изучению правоустанавливающих документов, наличие обременений. Проверяется история объекта, в которой пристальное внимание уделяется переходу права собственности. Покупателю необходим список всех зарегистрированных жильцов, как мы уже говорили, его можно получить из архивной формы №9. Дополнительно запросить справку от продавца об отсутствии задолженности по квартплате, также нельзя забывать о таком явление, как взносы на капитальный ремонт. Суммы там не очень большие, но оплачивать несколько лет задолженности новый владелец совсем не обязан. Наличие незаконных перепланировок – это тоже дополнительные расходы покупателя. Однако, главное проверить всех жильцов, имеющих право пользования жилым помещением.

В группе риска

В группу риска попадают квартиры, приобретенные за счет средств материнского капитала, если родители или опекуны не выделили доли своим детям. Причины такого поступка могут быть разными, но выросшие дети на законных основаниях могут потребовать доли в проданном жилье: ведь деньги материнского капитала должны были использоваться именно для улучшения их жилищных условий. Опасение вызывают квартиры, полученные в наследство, когда с момента вступления в наследство прошло менее трех лет. В данном случае могут объявиться другие претенденты на наследуемое имущество, и сделка может быть оспорена в суде. Не рекомендуется покупать жилье с оформленным договором пожизненной ренты: на самом деле такой договор очень легко расторгнуть и оставить покупателя без его квадратных метров.

С особым вниманием должно относиться к продаже по доверенности: такая форма сделки сама по себе возможна, но необходимо понимать, почему сделка проходит так, а не иначе. Опасение должно вызывать большое количество сделок с понравившимся объектом: если хотя бы одна из сделок будет оспорена, то и все последующие будут признаны недействительными. В качестве примера можно привести длительную цепочку, в которой на одном из этапов супруга предыдущего владельца считает, что ее права были ущемлены и оспаривает сделку через суд. Добросовестному приобретателю придется вернуть жилье, а вот назад вложенные средства он так быстро получить не сможет. Такие объекты привлекают расположением, более низкой ценой, полностью готовым пакетом документов, а иногда и качественным ремонтом. Здесь необходимо остановиться и задуматься – продавать задешево юридически чистую квартиру никто не будет.

Оставить отзыв или комментарий

Комментариев к данной организации пока нет...
Агентство недвижимости в Санкт-Петербурге